根据澳洲最大地产新闻及交易平台Domain的最新数据显示，悉尼公寓正在成为整个市场中的一匹“黑马”。在过去的一个季度中，公寓价格涨幅远超独立屋，达到澳大利亚“黑马”表现引关注了3.2%，，中位价达$757,991，折合成全年预计涨幅将达到12%；相比之下，独立屋上涨速度稍慢，为1.7%，中位价为$1,178,417。

　　悉尼房市还是B体育朝着繁荣的景象前行，并没有受到海外投资者大幅减少的影响，本地人的入市需求正在承接起这一全悉尼乃至全澳洲最重要的经济支柱之一。

（悉尼租房市场表现；绿色为独立屋，蓝色为公寓）

　　从租房市场表现中，我们可以看到从2012年开始，公寓与独立屋的租金差异就在不断减少，而就在过去的二季度中，独立屋和公寓的出租中位价格共同达到550澳币/每周，相当于每个月超过2200澳币的收益，折合人民币约￥12000。

　　而目前公寓中位价格约为76万澳币，目前市场的出租回报率约为4%；而独立屋则为3%左右。

　　这是公寓第一次在房租上追赶上了独立屋，这是一个具有历史意义的时刻。这标志着悉尼公寓市场正得到当地人的认可，其价值的发掘还在进一步发展。

　　而其它首府城市租金表现也稳中有升。

（2017/2016 独立屋租金变化 绿色为2017，蓝色为2016）

（2017/2016 公寓租金变化 绿色为2017，蓝色为2016）

　　我们观察到，即使是深陷经济衰退泥潭的西澳首府珀斯的公寓出租回报都在这一年间有着显著的提升，出现下滑的地区仅有供应过剩的布里斯班以及同样经济萎靡的达尔文。

　　而独立总体来说租金变化幅度不大，说明公寓的出租回报率正在进一步提升。可负担性较好，交通基建便利是人们选择公寓租房的最重要的原因。

　　而从房价涨幅来看，悉尼的独立屋在过去的一个季度中涨幅为1.7%，而公寓则达到3.2%，同样，可负担性的问题使得更多家庭选择公寓，目前公寓和独立屋之间的价格差扩大（可以看上图中的两者价格的价格差）的趋势正在慢慢缓解，所以不排除公寓市场未来价格会慢慢缩小与独立屋之间的距离，后市依旧可期。

　　政府宣布7.1新政之后，也就是对于首次置业者补贴力度增大之后，我们明显可以感受到一些在补贴范围之内的房子立刻变得抢手起来，这也许就是为什么公寓市场的表现会在这个季度超过独立屋，因为大多数在预算范围之内的房源都是公寓，独立屋高昂的价格依旧不是很多首次置业者可以承受的。

　　作为投资者甚至是自住者，我们当然希望找到那些涨价（房价涨）又好租（租金回报高）的地区，那么，在过去的这段时间内，哪些地区的公寓房价租金齐齐“大幅”上涨呢，这些区域有些什么特征？

　　注澳大利亚“黑马”表现引关注：我们的数据均采自于新州家庭社区服务网，并且依据数据将所有大区分为内环，中环，外环三个部分，一方面方便不熟悉的读者有个直观地了解，不过请注意澳洲的房价并不一定按照离市中心从近到远，价格由高到低，这一点请各位读者需要理解。

　　公寓租金涨幅

　　（数据截至2017.4季度）

　　一房：

悉尼

大区名称

租金涨幅

中位价格

内环

Leichhardt

8.9%

$490

Ashfield

5.7%

$420

中环

Canterbury

22.9%

$430

Hurstville

8.6%

$440

外环

Holroyd

16.9%

$380

　　两房：

悉尼

大区名称

租金涨幅

中位价格

内环

Ashfield

3.7%

$495

Lane Cove

3.6%

$570

中环

Rockdale

10.0%

$550

Burwood

7.4%

$580

外环

Blue Mouontain

11.9%

$353

　　公寓售价涨幅

　　Strata title（数据截至2016.12）

悉尼

大区名称

季度涨幅

年度涨幅

内环

Mosman

29.4%

28.7%

North Sydney

11.1%

20.9%

中环

Hunters Hill

25.6%

15.1%

Canterbury

4.5%

4.7%

外环

Surtherland

7.3%

13.6%

　　以上都是各个地区中表现最好的区域，我们分析一下可以看到华人区的出租回报率较高，且回报增长较快。

　　Ashfield，Burwood，Rockdale，Hurstville，Canterbury这几个华人占比较高的大区的出租回报表现都优于其他地区，较为夸张的是Canterbury大区的一房租金回报在过去的一个季度暴增22%，这个区域中有我们华人颇为熟悉的Campise，也有我们颇为诟病的治安不太好的Punchbowl，但是在数据面前，我们还是可以看到该地区的房屋租金增长是颇为强劲的。一房需求旺盛也说明这个地区的出租的人群应该是希望能距离自己工作地点近一些，而不是以家庭为主。

　　而两房的表现中，Rockdale异军突起，过去一个季度的租金涨幅为10%，压过了华人重地Burwood，不过Rockdale也是华人较为聚集的地区。Rockdale，Woli Creek这几个华人密集的地区都在其管辖范围之下。而且两房需求旺盛说明租客群体以家庭为主。

　　在房价增长方面则几乎都是传统富人区的天下了，Mosman，North Sydney，Hunters Hill都是非常昂贵且一房难求的地区，不过小编这里要注明的是，房价数据的归类中只有Strata title以及non-strata title这两类，所以该房价数据涵盖的不仅仅是公寓，还有一些联排等一些需要缴纳物业管理费用的房源类型。

　　而Canterbury再次上榜显示了其作为热点的可信度，悉尼南部一直是一个较为容易被遗忘的地区，不过经过这一轮房价飙涨之后，这些区域逐渐开始补涨，并且受到当地人的欢迎，作为外围区域中（其实也不算远）表现最好的地区，未来的增值潜力依旧可挖。

　　部分华人较多

　　区域的表现

大区名称

一房租金

两房租金

房价年增长

Ashfield

420

495

4.4%

Burwood

448

580

2.0%

Canterbury

430

420

4.7%

Canada Bay

535

650

6.6%

Hurstville

440

465

-0.6%

Kogarah

420

470

4.7%

Ku-ring-gai

500

640

0.3%

Rockdale

500

550

6.2%

Hornsby

430

500

9.4%

　　更多数据来源，请参考：

　　https://www.housing.nsw.gov.au/__data/assets/pdf_file/0011/419636/Rent-and-Sales-Report-No-119-Mar-2017.pdf

　　总结

　　发现

　　通过这些数据对比，小编从数据中归纳了一些情况；

　　首先，公寓价格的确都一直有增长，但是从2016年全年的数据来看，出租回报高，出租需求旺盛的地区，房价涨幅反而表现不突出。相反在价格高企的地区，公寓逐渐作为一种可消费得起的“奢侈品”而受到市场的欢迎。

　　其次，房租增长较快的地区也是公寓开发较为密集，新房供应较多的地区，Burwood，Canyerbury，Hurstville在过去新公寓楼盘的供应中都有过大量楼盘的上市。小编个人认为，居住环境（新房）的改善是房租增长的重要原因之一。

　　最后，随着加息的日渐临近，加租的压力可能会进一步施加到房客的身上，这种“不可承受之痛”是否会拖累市场，以及，哪个地区在重压之下依旧表现出色，这需要我们通过未来的市场表现再做观察。

　　来源：澳洲房产

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